Renseignements sur les dossiers

Biens — Copropriété divise — Assemblée des copropriétaires — Promoteur — Réduction du nombre de voix — Preuve — Un promoteur ou ses ayants cause peuvent-ils exclure de la vente au public et conserver une fraction qui n’était pas destinée à être vendue, afin de conserver toutes leurs voix dans le syndicat de copropriété malgré la réduction des voix d’ordre public prévue aux art. 1092 et 1093 du Code civil du Québec? — Est-ce que la simple affirmation à l’audience par l’avocat d’une partie, relativement à une information qui ne fait pas partie de la preuve au dossier ni n’est l’objet d’une admission, peut être considérée par la Cour d’appel et subséquemment permettre au promoteur et à ses ayants cause de rencontrer l’exception prévue aux art. 1092 et 1093 du Code civil du Québec? — Code civil du Québec, RLRQ c. CCQ 1991, art. 1092 et 1093

Les sommaires de dossiers sont préparés par le Bureau du registraire de la Cour suprême du Canada (Direction générale du droit). Veuillez noter qu’ils ne sont pas transmis aux juges de la Cour; ils sont plutôt versés au dossier de la Cour et affichés sur son site Web uniquement à titre d’information.

Le 14 juillet 2005, une déclaration de copropriété est publiée au registre foncier, établissant la copropriété divise d’un site de villégiature à Saint Donat comportant un hôtel et huit bâtiments comprenant chacun quatre unités d’habitation. La société 9088-9288 Québec inc. (« 9088 ») et la société 9137 9271 Québec inc. (« 9137 ») sont alors les seules propriétaires du site, détenant respectivement huit et deux fractions. 9088 vend subséquemment quatre fractions à 9137, et elles détiennent donc respectivement quatre et six fractions en date du 11 avril 2007. En 2012, 9088 vend deux autres de ses fractions, soit le lot 74 où se situe l’hôtel et le lot 75, à une tierce société qui déclare faillite en 2015. Le 21 octobre 2016, l’intimée, Hôtel & Suites Le Lincoln inc. (« Le Lincoln »), achète ces lots du séquestre à la faillite. Le Lincoln, qui est l’ayant cause de 9088, fait démolir l’hôtel en 2018 dans le but d’en construire un nouveau. La déclaration de copropriété établit le nombre de voix rattachées à ces lots à 7176. Le 20 août 2017, lors d’une assemblée des copropriétaires, le demandeur, le Syndicat des Copropriétaires Cond’Eautels du Manoir (« Syndicat »), informe Le Lincoln que ses droits de vote ont été réduits de 7176 voix à 2500 en application des art. 1092, 1093 et 1099 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui prévoient notamment la réduction des voix du promoteur (lequel est également défini) à compter de la deuxième année de la publication de la déclaration de copropriété.

La Cour supérieure accueille la demande introductive d’instance en jugement déclaratoire du Lincoln et déclare que la valeur relative de ses fractions est de 71,76 % et que le nombre de voix qui y sont rattachées est de 7176. Elle conclut que la réduction des voix prévue à l’art. 1092 C.c.Q. a cessé de s’appliquer lorsque 9088 a cessé de détenir la majorité des fractions. À l’audience devant la Cour d’appel, le Syndicat conteste que Le Lincoln a l’intention d’habiter ses fractions, et l’avocat du Lincoln mentionne que des plans pour la construction d’un nouvel hôtel ont été déposés à la municipalité. La Cour d’appel rejette l’appel du Syndicat. Elle conclut que le juge a commis des erreurs dans l’interprétation des art. 1092 et 1093 C.c.Q., mais que celles-ci n’affectent pas la conclusion à laquelle il en arrive d’accueillir la demande. Selon la Cour d’appel, l’exception prévue à l’art. 1093 C.c.Q. s’applique en l’espèce. Le Lincoln n’est pas promoteur puisqu’il a acquis de bonne foi ses fractions avec l’intention de les occuper conformément à la déclaration de copropriété pour un prix égal à leur valeur marchande.