Renseignements sur les dossiers

Biens — Biens réels — Droit municipal — Fiscalité — Contrats – Contrats commerciaux — Interprétation — Assurance — Assurance de titres — Entreprise demanderesse achetant un terrain assujetti à une taxe d’amélioration locale — Entreprises d’assurance de titres refusant l’indemnisation en raison du libellé de la police — L’assurance de titres couvre-t-elle les taxes d’amélioration locale imposées par une municipalité canadienne? — Quand les taxes d’amélioration locale sont-elles « échues ou payables, mais non payées », au sens du formulaire normalisé de l’assurance de titres? — L’indemnisation à l’égard des taxes municipales est-elle réputée avoir un résultat irréaliste au Canada? — Municipal Government Act, R.S.A. 2000, c. M-26, art. 348.

Les sommaires de dossiers sont préparés par le Bureau du registraire de la Cour suprême du Canada (Direction générale du droit). Veuillez noter qu’ils ne sont pas transmis aux juges de la Cour; ils sont plutôt versés au dossier de la Cour et affichés sur son site Web uniquement à titre d’information.

En septembre 2015, la demanderesse a acquis une parcelle de terrain dans la ville de Spruce Grove, en Alberta. La transaction pour la vente du bien a été conclue le 2 décembre 2015. Préalablement à la conclusion de la vente, la demanderesse a souscrit à une assurance de titres auprès des compagnies d’assurances défenderesses. Jusqu’en mai 2016, la demanderesse ne savait pas que le bien était assujetti à une « taxe d’amélioration locale »; elle a alors reçu une lettre de la ville indiquant que premier versement, d’un montant de 114 375,72 $, devait être payé au plus tard le 30 juin 2016. La demanderesse a présenté une demande d’indemnisation au titre de la police d’assurance de titres à laquelle elle avait souscrit. Les compagnies d’assurances défenderesses ont refusé l’indemnisation, au motif que la taxe d’amélioration locale n’était devenue « échue ou payable », en application du libellé de la police, qu’après la date d’entrée en vigueur de la police, et était donc exclue de toute indemnisation au titre de la police.

La juge en cabinet de la Cour du banc de la Reine a conclu en faveur de la demanderesse, estimant qu’elle avait droit à l’indemnisation. Les juges majoritaires de la Cour d’appel ont accueilli l’appel interjeté par les défenderesses; ils ont infirmé la première décision, refusé l’indemnisation et rejeté la demande présentée contre les défenderesses. Un juge dissident aurait rejeté l’appel et confirmé la première ordonnance.